宅地建物取引業法第41条の2｜完成物件の手付金等の保全の条文構造

宅建業法41条の2は、完成物件等の自ら売主の売買で手付金等の保全を定めます。少額の例外は代金の10％以下かつ1000万円以下です。未完成の5％と区別し、既受領分の合算、保証・保険・指定保管機関による方法等の条件を確認します。

41条の対象外となる売買を確認する

41条の2は、自ら売主となる売買のうち、41条1項の未完成物件の売買を除くものを対象とします。完成物件という学習上の整理を使う場合も、実際の契約と工事完了の時点を確認します。78条2項の業者間取引の扱いも必要です。売主が個人で媒介業者がいるだけなら、自ら売主の規制とは区別します。

少額の二条件を合算額で判定する

受領予定と既受領の手付金等の合計が、代金の10％以下であり、かつ政令額1000万円以下かを確認します。10％ちょうど、1000万円ちょうども以下に含まれます。未完成の5％と入れ替えず、まず完成状況を特定します。今回の受領額を小分けにしただけで、累積した保全の判断が変わるわけではありません。

指定保管機関の方法の条件を読む

41条の銀行等保証・保証保険に加え、所定の指定保管機関による方法を検討できます。ただ預ければ足りるのではなく、手付金等寄託契約、所定書面の交付、質権設定、確定日付のある証書による通知等の条件を読みます。業者の社内口座へ分けて保管するだけの管理と、法令上の保全措置は同じではありません。

他の例外と支払拒絶を確認する

買主への所有権移転登記等の例外は、少額の例外とは別にあります。保全を要する場合の買主の支払拒絶については、41条の準用等を確認します。受領後に措置を整える予定ではなく、法令の方法と時期を満たす必要があります。また、保全の割合は手付そのものの額の上限とは別です。39条の手付の額の制限と、41条の2の保全を混同しません。

比較して確認する

学習用の具体例

代金5000万円、既受領500万円で、買主は業者ではなく、登記等の例外もない完成物件の例です。500万円は10％ちょうどで1000万円以下なので、少額の条件を確認できます。その後さらに1万円を受け取るなら合計501万円となり、同じ結論を使えません。超えた1万円だけ保全すればよいとせず、法令上の保全対象全体と方法を確認します。受領のたびに合算額と例外を再判定することが重要です。

確認問題

問1：完成物件の少額例外も、代金の5％以下ですか。

解説：いいえ。41条の2では10％以下と1000万円以下の条件を確認します。

問2：業者の別口座へ入れれば、指定保管機関の措置と同じですか。

解説：違います。指定機関、契約、質権等の所定の条件が必要です。

問3：手付の額の上限と、保全不要となる割合は同じ論点ですか。

解説：異なります。39条と41条・41条の2を分けて確認します。

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