論点税・その他

住宅取得等資金の贈与非課税はどの年の要件で判断する？

LavaEstate編集部更新 2026/10/29約3分標準基準日 2026-10-23

直系尊属からの住宅取得等資金の贈与非課税を、贈与年・住宅区分・取得や利用の要件から判断します。

この記事の目次 8項目

住宅取得等資金の贈与非課税は、父母・祖父母等の直系尊属から、所定の住宅取得等へ使う金銭を受ける制度です。2026年確認では2024年から2026年末までの贈与が対象で、省エネ等住宅は最高千万円、それ以外は最高五百万円という枠があります。

贈与した年と相手

贈与年の一月一日で受贈者が十八歳以上か、贈与者が直系尊属か等を確認します。配偶者の親は、養子縁組等の事情がなければ本人の直系尊属ではありません。家族から住宅資金をもらったという表現だけで対象とは判断できません。

合計所得金額は原則二千万円以下、住宅の床面積が四十㎡以上五十㎡未満の場合は千万円以下という条件があります。贈与時の年齢と、その年の所得を分けて判定します。暦年の基礎控除や相続時精算課税の制度とも区別します。

住宅の新築、取得、増改築等の対価に充てる金銭が対象です。不動産そのものの贈与や、すでにある住宅ローンの返済資金を、同じ資金贈与へ入れることはできません。贈与、支払、住宅の取得、持分の帰属を対応させます。

所定の場合には住宅とともに取得する敷地等も含みますが、土地だけを取得して住宅を建てる見込みがない等の事例を同じに扱いません。誰が住宅の所有権や持分を持つかも確認します。受贈者が住宅を所有しない場合は問題になります。

登記上の床面積四十㎡以上二百四十㎡以下、居住部分二分の一以上等の要件があります。中古住宅なら建築時期又は耐震性等、増改築なら工事の種類や費用等も確認します。床面積だけ合えば使える制度ではありません。

千万円枠の省エネ等住宅は、法定の性能基準と証明書によって判断します。新築と中古で性能の区分が同一とは限らず、建築確認等の時期に応じた経過措置もあります。業者の「省エネ住宅」という広告だけで高い枠を選ばないようにします。

原則として贈与の翌年三月十五日までに全額を充てて新築等をする条件と、居住又はその見込み等の条件があります。取得が済んだことと実際に居住したことは別です。遅くとも翌年末までの居住に関する取扱い等も確認します。

非課税枠内でも、適用のため贈与税の申告と所定資料の添付等が必要です。二人の親からもらえば各人について千万円枠が必ず別に増える、という理解はせず、受贈者ごとの限度と過去の適用額を確認します。2027年以後へ延長されたと推測で扱わないことも必要です。

父と祖父から同じ年に住宅資金を受ける例では、贈与者ごとに枠を独立計算するのでなく、受贈者の受領額と過去適用をまとめます。その上で住宅区分に対応する限度を確認します。贈与契約の本数と、税法上の非課税枠の単位が同じとは限らないことを示す例です。

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