論点税・その他

相続した空き家の譲渡特例はどの条件を確認する？

LavaEstate編集部更新 2026/10/29約3分標準基準日 2026-10-23

相続空き家の譲渡特例を、建築時期、利用実態、売却期限、耐震・取壊し、取得した相続人数から判断します。

この記事の目次 8項目

相続した空き家の譲渡特例は、一定の被相続人の居住用家屋等を相続人が売る場合の制度です。空き家ならすべて対象というものではありません。建築時期、相続前後の利用、売却期限、耐震・取壊し、取得した相続人数等を確認します。

対象家屋の出発点

原則の対象家屋は、昭和56年5月31日以前に建築され、区分所有建物登記がなく、相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかった等の条件を満たすものです。古いマンションや、家族が同居していた家を、名称だけで同じ空き家特例へ入れないようにします。

被相続人が老人ホーム等へ入所していた場合には、所定の要件による取扱いがあります。死亡直前に家にいなかったという一事で必ず対象外ともいえません。入所理由、入所前の居住、その後の利用等を資料で確認します。

相続から譲渡まで、事業、貸付け、居住の用に供していない等の条件があります。相続後にしばらく賃貸してから売る例は、相続したという事実だけで適用できません。利用履歴を期間ごとに整理します。

耐震基準を満たして家屋等を売る方法、家屋を全部取り壊して土地を売る方法等を区別します。2024年以後の譲渡には、所定の場合、譲渡後の翌年2月15日までの耐震改修や取壊しを使う類型もあります。契約だけでなく完了時期と証明を確認します。

相続開始から三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までという期限と、制度自体の2027年十二月三十一日までという適用期間を確認します。売却代金一億円以下等の条件もあり、利益が三千万円以下かだけの判定ではありません。

家屋と一体利用されていた部分を分けて売る場合等には、関連する売却代金の合計による判定もあります。一契約ごとに一億円を下回れば必ずよいとする方法ではありません。誰がどの部分をいつ売ったかを一覧にします。

原則の控除上限は三千万円ですが、2024年以後の譲渡で、対象家屋・敷地等を相続等で取得した相続人が三人以上なら、上限は二千万円となります。全遺産の法定相続人の人数と、対象財産を取得した相続人の人数を混同しないようにします。

譲渡所得の内訳、自治体の確認書等、要件を示す資料をそろえて申告します。自治体の確認書一枚で、税制のすべての条件が自動的に確定するわけではありません。自宅売却の三千万円控除や相続税の取得費加算等との関係も別に検討します。

家屋を取り壊す前に売買契約をする例では、税制上の譲渡時期、取壊しの完了、証明できる日を分けます。売却後の所定期限を使う類型か、取壊し後に土地を売る類型かで要件が違います。契約に取壊し予定と書いただけで、実際に期限内の完了が確認されたことにはならないため、資料を残します。

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