宅建業法33条の2の読み方｜他人物売買の制限と例外

所有者でない業者が売主になる場面

以下は学習用の要旨です。33条の2は、自分が所有していない宅地・建物について、宅建業者が自ら売主として売買契約を締結する場面を規制します。元の所有者が売主となり業者が媒介する場合と同じではありません。誰が所有者で、誰が次の売買の売主になるのかを図にします。「他人の物件を扱う」というだけで、全ての媒介が禁止されると読み替えないようにします。

予約も原則の対象に含む

条文は売買契約について予約を含むと明示します。本契約という名称を使わなければいつでも制限を回避できる、というものではありません。一方、相談や交渉段階の全てを当然に契約と同じに扱うわけでもありません。当事者がどのような法的拘束を合意したかを確認します。契約名の印象ではなく、所有関係と締結した契約・予約の実質を読むことが必要です。

取得する契約がある場合の例外

ただし書1号には、業者がその物件を取得する契約を締結している場合等が挙げられます。取得契約には予約を含みますが、その効力発生が条件に係るものは除かれます。したがって「売主になる前に何か契約さえしていればよい」という広い理解ではありません。元所有者から確実に取得できる仕組みがあるか、条件の文言は何かを確認し、単なる将来の希望と区別します。

未完成物件と保全の例外

ただし書2号は41条1項の売買に当たり、所定の銀行等の保証又は保証保険の措置が講じられている場合を定めます。一般的に何らかの保証があるだけで全ての他人物売買が例外になるわけではありません。対象となる売買と保全措置を条文に沿って確認します。手付金が少額だから保全不要という話と、33条の2の例外を同じ条件だと扱わないことにも注意します。

民法上の有効性と業法上の制限

民法では、他人の権利を目的とする売買が当然に全て無効になるわけではなく、売主が権利を取得して移転する義務などを検討します。業者が非業者へ自ら売主となる場面には、別に業法の制限が加わります。「民法で有効だから業法上も自由」とも、「業法で制限されるから民法上常に無効」ともまとめません。適用する制度と、問われる効果を分けて書きます。

業者間取引と時期制限の比較

78条2項により33条の2は宅建業者相互間の取引で適用除外となります。他方、未完成物件の広告開始を定める33条や、契約締結等の時期を定める36条を、同じ除外範囲に勝手に含めないようにします。33条の2は「他人物」、33条・36条は「必要な処分前」という別の入口です。条文番号が近くても、何を基準に制限するかが違います。

確認問題

業者が他人所有の土地について自ら売主となる場合、元所有者と、その効力発生が条件に係る取得契約を結んだだけで、33条の2ただし書1号の取得契約の例外を当然に満たしますか。

解答・解説

当然には満たしません。同号の取得契約は、効力発生が条件に係るものを除いています。予約を含むことと条件付き契約の除外を区別し、他の例外の適用は別に確認します。

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