論点税・その他

不動産所得の赤字と土地取得借入利子の損益通算は？

LavaEstate編集部更新 2026/10/29約3分標準基準日 2026-10-23

不動産所得の赤字のうち土地取得借入利子相当部分を損益通算から除く扱いを、必要経費の計算と分けます。

この記事の目次 8項目

不動産所得が赤字でも、土地等を取得するための借入金の利子に相当する部分は、他の所得との損益通算の対象から外れます。必要経費に含める計算と、その赤字を給与等へ通算できるかの計算は別です。

まず不動産所得を計算する

家賃等の収入から必要経費を差し引き、不動産所得の黒字・赤字を求めます。土地取得に係る借入利子だから、最初から一切必要経費へ含められないとする規定ではありません。借入れと貸付業務の対応等を確認します。

借入元本の返済は利子と違い、経費の計算へそのまま入れません。返済予定表で元本と利息を分け、土地・建物のどちらの取得に対応する借入れかを記録します。現金収支の赤字と税務上の損失を同じ数字として扱わないことが基本です。

ほかの通算制限等がなく、不動産所得の赤字が100万円、その必要経費に含まれる土地取得の借入利子が40万円とします。通算対象から外れる部分は40万円となり、給与等へ通算を検討できる計算値は60万円です。

土地利子40万円を必要経費から除いた所得を先に作り、さらに同じ40万円を通算からもう一度除くと二重になります。全体の所得計算と、損失のうち通算できない部分を二つの段で示すと、重複を防げます。

赤字100万円に対して、必要経費に含まれる所定の土地借入利子が150万円なら、通算対象となる損失はゼロとなる例です。差額50万円を給与の追加所得として作るという計算ではありません。制限されるのは不動産所得の損失の範囲です。

黒字の不動産所得がある場合には、そもそも他の所得へ通算する赤字がありません。土地利子という項目があることだけから、黒字へ常に同額を加算する制度として理解しないようにします。

土地と建物の一括取得では、借入れの使途や金額の対応を明らかにします。単に建物がある物件だから借入利子の全部が建物分、又は不動産だから全部が土地分とする方法は使えません。契約、資金の支払、返済資料等を照合します。

資産の使用開始前の利子等については、取得価額への算入等の別の取扱いもあるため、当年の必要経費に含まれる所定の利子を特定します。計算問題では、何の数字を与えられているかを読み、推測で金額を足さないことが必要です。

別荘等の貸付けに係る損失や、組合・国外中古建物等に関する特則が問題になる場合は別に確認します。今回の二例は、土地取得借入利子の影響を分けるための単純例です。実際の申告では、所得区分、必要経費、特別控除、損失制限の順序を明確にします。

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