住宅用家屋の登記の登録免許税をどう計算する？

住宅用家屋の登録免許税は、保存・移転・抵当権設定を分け、所定の軽減要件を満たすか確認して計算します。ここでは2026年の登記で、一般の住宅用家屋の軽減が適用されると仮定します。長期優良住宅等の別の特例とは分けて扱います。

使用する税率と期限

一般の住宅用家屋の所定の軽減は、2026年10月時点で2027年3月31日までの制度です。個人が自己居住用として新築・取得したこと、床面積50㎡以上等の条件、取得等から1年以内の登記、申請時の住宅用家屋証明書等を照合します。

不動産取得税や新築住宅の固定資産税で2026年に面積要件が変わっていることと、登録免許税の50㎡要件を混同しないようにします。同じ住宅を対象にしても、税ごとに入口は別です。

保存登記の計算例

登記の課税標準となる家屋の価額が1200万円で、保存登記の軽減要件を満たすとします。税額は1200万円×0.15％＝1万8000円です。本則なら1200万円×0.4％＝4万8000円となり、差額は3万円です。

ここで使う1200万円は工事請負代金という意味ではなく、登記の課税標準として与えられた価額です。新築で固定資産課税台帳の価格がない場合には、登記官の認定価額等を確認します。販売価格をそのまま代入せず、登記で用いる課税標準を確定します。

移転・抵当権設定の比較例

売買で取得した住宅の移転登記について、同じ課税標準1200万円、一般の軽減0.3％が適用されると仮定すると、1200万円×0.3％＝3万6000円です。保存登記の1万8000円と混ぜず、取得した建物でどの登記をするのかを確認します。

また住宅取得資金の借入れで、債権金額2000万円に対し抵当権設定の軽減0.1％が適用される例なら、2000万円×0.1％＝2万円です。課税標準は家屋の1200万円ではありません。所有権の登記と担保の登記を別の行に分けて計算します。

検算と手続の確認

0.15％は小数で0.0015、0.3％は0.003、0.1％は0.001です。率を100で割り忘れると税額が100倍になります。まず1％の金額を概算し、それより小さいかを確認すると桁のミスを見つけやすくなります。

特例を使うための証明書は、登記後に提出すれば必ずさかのぼって適用されるという制度ではありません。申請時の添付条件を確認します。実際の税額には課税標準・税額の端数処理等も関係するため、本例は端数が生じない数値で計算の構造を示しています。

条件を変えた場合

贈与、事業用建物、床面積や取得時期が要件を満たさない場合には、住宅軽減が使えると仮定せず本則や別の制度を確認します。土地の売買による移転登記の軽減期限も建物とは異なります。問題文の「住宅」という一語で、全登記に同じ率を使わないようにします。

確認問題

1. 1200万円の保存登記に0.15％を掛けるといくらですか。1万8000円です。

2. 債権金額2000万円の抵当権設定で0.1％ならいくらですか。2万円です。家屋の価額とは分けます。

3. 面積要件を他の税の40㎡と同じにしてよいですか。いいえ。登録免許税の条件を個別に確認します。

登録免許税の基本と取得税の住宅計算も比較します。宅建の学習入口から復習できます。