割賦販売の所有権留保禁止にはどんな例外がある？

所有権留保と担保を区別する

売主名義を残す所有権留保と、買主へ移転したうえで抵当権を設定する方式では権利関係が異なります。代金未払があることだけで所有権をいつまでも留保できるわけではありません。

代金の受領割合を確認する

条文の基準となる10分の3の支払と、引渡しの前後を確認します。手付の20％上限や保全措置の割合をここへ当てはめないようにします。

例外の条件を具体的に読む

買主が残代金の担保として抵当権等を設定する義務を履行しない場合等、例外には条件があります。単に契約書に所有権を留保すると書いた事実だけでは例外を満たしません。

根拠となる条文

宅地建物取引業者は、みずから売主として宅地又は建物の割賦販売を行なつた場合には、当該割賦販売に係る宅地又は建物を買主に引き渡すまで（当該宅地又は建物を引き渡すまでに代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けていない場合にあつては、代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けるまで）に、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない。 ただし、買主が、当該宅地又は建物につき所有権の登記をした後の代金債務について、これを担保するための抵当権若しくは不動産売買の先取特権の登記を申請し、又はこれを保証する保証人を立てる見込みがないときは、この限りでない。 宅地建物取引業者は、みずから売主として宅地又は建物の割賦販売を行なつた場合において、当該割賦販売に係る宅地又は建物を買主に引き渡し、かつ、代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けた後は、担保の目的で当該宅地又は建物を譲り受けてはならない。 宅地建物取引業者は、みずから売主として宅地又は建物の売買を行なつた場合において、代金の全部又は一部に充てるための買主の金銭の借入れで、当該宅地又は建物の引渡し後一年以上の期間にわたり、かつ、二回以上に分割して返還することを条件とするものに係る債務を保証したときは、当該宅地又は建物を買主に引き渡すまで（当該宅地又は建物を引き渡すまでに受領した代金の額から当該保証に係る債務で当該宅地又は建物を引き渡すまでに弁済されていないものの額を控除した額が代金の額の十分の三をこえていない場合にあつては、受領した代金の額から当該保証に係る債務で弁済されていないものの額を控除した額が代金の額の十分の三をこえるまで）に、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない。 ただし、宅地建物取引業者が当該保証債務を履行した場合に取得する求償権及び当該宅地又は建物につき買主が所有権の登記をした後の代金債権について、買主が、これを担保するための抵当権若しくは不動産売買の先取特権の登記を申請し、又はこれを保証する保証人を立てる見込みがないときは、この限りでない。 宅地建物取引業者は、みずから売主として宅地又は建物の売買を行なつた場合において、当該宅地又は建物の代金の全部又は一部に充てるための買主の金銭の借入れで、当該宅地又は建物の引渡し後一年以上の期間にわたり、かつ、二回以上に分割して返還することを条件とするものに係る債務を保証したときは、当該売買に係る宅地又は建物を買主に引き渡し、かつ、受領した代金の額から当該保証に係る債務で弁済されていないものの額を控除した額が代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けた後は、担保の目的で当該宅地又は建物を譲り受けてはならない。

この法律に規定する国土交通大臣の権限は、国土交通省令で定めるところにより、その一部を地方整備局長又は北海道開発局長に委任することができる。 この法律に規定する内閣総理大臣の権限（政令で定めるものを除く。）は、消費者庁長官に委任する。

比較して確認する

学習用の具体例

代金2,000万円で引渡し後に600万円を受け取った場合、30％に達しています。売主がなお登記を移さない理由について、43条の原則と担保義務等の例外を確認します。

確認問題

問1：最初にどの取引かを確認しますか。

解説：自ら売主か、相手が宅建業者か、割賦販売等の対象かを確認します。

問2：具体例での注意点は。

解説：代金2,000万円で引渡し後に600万円を受け取った場合、30％に達しています。売主がなお登記を移さない理由について、43条の原則と担保義務等の例外を確認します。

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