共有物分割の不動産取得税を個々の土地ごとに判断するとした判例

複数の不動産をまとめて共有物分割した場合でも、不動産取得税の持分超過部分は、個々の不動産ごとに判断します。最高裁令和4年3月22日判決は、全物件の価額を合計した結果だけで非課税になるかを決める考え方を採りませんでした。

複数の土地を一括して分割した事案

本件では、一人が10分の6、ほかの四人がそれぞれ10分の1という割合で、複数の不動産を共有していました。共有物分割訴訟の判決により、不動産を一括して分割対象とした上で、それぞれを特定の共有者の単独所有とするなどの分割が行われました。

上告人は、もともと10分の1を持っていた土地のうち、いくつかを単独所有することになりました。都税事務所長は、各土地の残り10分の9の取得に不動産取得税を課しました。上告人は、共有物分割による取得は非課税だと主張して、処分の取消しを求めました。

共有物分割による取得も、まず課税対象となる

最高裁は、共有物分割による不動産の取得も、原則として不動産取得税の対象となる「取得」に当たると説明しました。その上で、地方税法73条の7第2号の3が、分割前の持分を超える部分の取得を除いて、例外的に非課税としています。

この順序が重要です。分割という名称であれば全体が当然に非課税なのではなく、まず取得を把握し、次に持分超過部分かどうかを確認します。

なぜ土地ごとに比べるのか

不動産取得税の課税標準は、取得時の不動産の価格を基礎とします。固定資産課税台帳や登記も、土地なら原則として一筆ごと、建物なら一個ごとに扱います。また、複数の土地などを一つの取得とみなす場合には、地方税法が特に規定を置いています。

最高裁は、こうした課税の仕組みと条文の文言から、複数の不動産を一括して分割する場合でも、個々の不動産ごとに分割前の持分相当額と分割後の所有額を比較すべきだとしました。

学習用の簡単な例

説明用に、甲土地と乙土地の価格がそれぞれ1000万円で、AとBが各2分の1ずつ共有しているとします。分割によりAが甲を単独所有し、Bが乙を単独所有した場合、二人とも全体としての財産額は1000万円で変わりません。

それでもAの甲土地について見ると、分割前の持分相当額は500万円で、分割後は1000万円です。Bの乙土地についても同じ比較になります。本判決の読み方では、このように各物件の増えた部分を確認します。この例は比較方法だけを示しており、実際の税率、軽減、評価方法や納税額の計算を省略しています。

本件の結論と他の税との区別

本件では、上告人は各土地の10分の1を持っており、分割により残り10分の9を取得していました。最高裁は、その取得全体が持分超過部分に当たるとして、上告を棄却しました。

不動産取得税のこの判断を、そのまま譲渡所得税や登録免許税の取扱いへ当てはめることはできません。税ごとに課税対象や非課税要件が異なります。共有物分割の法的な方法と、それぞれの税の判定を分けると、制度を混同せずに整理できます。

確認問題

複数物件を分割した後も、各共有者の取得した財産の合計額が元の持分相当額と同じなら、不動産取得税の持分超過部分は必ず0になるでしょうか。

答えは、必ずしも0になりません。本判決は個々の不動産ごとに比べる方法を採っています。全体の等価交換だけを示しても、個別の不動産で増えた持分の検討は省略できません。

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