論点の整理
結論
宅建業者の広告は、著しい事実相違や、実際より著しく優良・有利だと誤認させる表示が禁止されます。契約に至らなかった広告も対象となり、免責文を付ければ不正確な主表示が許されるわけではありません。
契約の有無より広告表示を見る
32条は、宅建業者が業務に関して広告する場面を規制します。広告を見た人が実際に申込みや契約をした場合だけに適用されるわけではありません。インターネットの物件ページ、紙面、その他の媒体でも、広告内容が対象になります。「まだ契約していないから不実の表示でもよい」と考えず、消費者が物件や条件を判断する段階の正確さを確認します。
所在・規模・制限など対象は広い
条文は、所在、規模、形質、利用の制限、環境、交通の利便、価格や支払方法、金銭貸借のあっせんなどを挙げています。価格だけ正しければよいわけではありません。面積、駅への距離、将来の利用、用途の制限など、物件選択を左右する情報を項目ごとに照合します。売主が提供した情報を転載したという事情だけで、自社の業務広告としての確認を省略しないようにします。
事実相違と誤認表示を区別する
明らかに事実と違う数値を載せる場合だけでなく、表現全体として実際より著しく優良又は有利と誤認させる表示も問題になります。写真の構図、見出し、条件の記載の位置関係も、表示の受け取られ方に関わります。一方で、どんな小さな誤記でも32条の「著しく」という要件を検討せず同じ結論にするのは不正確です。条文の対象と程度を具体的に示します。
予定と確定を混ぜない
例えば、まだ実現が確定していない周辺整備を、必ず完成する利便施設であるかのように強調すると、将来の環境について誤認を招く可能性があります。予定と確定の区別、実現条件、広告時点の根拠を確認します。「詳細はお問い合わせください」と末尾に書いたとしても、主表示が与える誤認を常に解消できるとは限りません。小さな注記だけを見るのではなく、広告全体の内容を読みます。
広告開始時期や表示規約とは別の規制
内容が正確であっても、未完成物件の許可・確認前の広告は33条の問題になります。反対に、広告開始が可能な時点でも内容が不正確なら32条を検討します。さらに景品表示法や不動産の表示に関する規約のルールも別に関わります。宅建業法の条文だけで広告に関する全ての適法性が確定するわけではありませんが、まず内容と開始時期を別軸にすると整理できます。
面積が違う物件広告の読み方
A社が建物の規模を実際より大きく表示した例では、広告資料の面積と確認可能な根拠資料の数値を比較します。専有面積、延べ面積、敷地面積が混ざっていないかも確認します。単位や対象が違えば、同じ数字でも意味が異なります。問題文では、広告した事項、実際の事項、著しい違い又は誤認の内容という三点を記載し、契約が不成立だったという事情だけで規制対象から外さないようにします。
正しい写真でも表示全体を読む
物件の写真そのものが実際の建物を写していても、隣の広い敷地まで取引対象と誤認させる配置になっている場合などは、文章と画像を合わせて確認します。広告の一部が真実なら全体も必ず問題なし、という論理にはしません。一方で、誇大広告の判断を、写真が好みか、見栄えがよいかだけで行うわけでもありません。条文の対象事項について、実際の条件と受け手に示された内容を具体的に比較します。表示規約やほかの法令が関わる場合も、どのルールの何を確認したかを分けて記録します。
確認問題
宅建業者が実際より著しく広い面積を表示した広告を掲載しました。広告から契約が一件も成立しなければ、32条の対象にならないでしょうか。
解答・解説
対象になり得ます。32条は業務に関する広告の表示を規制しており、契約成立は規定の前提ではありません。広告の項目、実際との相違、著しい程度などを確認します。
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出典・参照資料
- 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）確認日 2026/10/23
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