宅建業法32条の読み方｜広告する事項と誤認させる表示

条文の主語と場面

以下は学習用の要旨です。32条の主語は宅地建物取引業者で、業務に関して広告をする場面が対象です。広告に接した者が契約した場合だけに限るという文言ではありません。また、自ら売主の場合だけを規制する条文でもありません。代理・媒介の広告でも、自社の業務として行うなら条文の条件を確認します。誰の所有物かと、誰がどの業務広告を行ったかを区別します。

対象事項を物件・条件・融資へ分ける

条文は所在、規模、形質、利用制限、環境、交通などの利便、対価や支払方法、金銭貸借のあっせんを挙げています。読みやすくするには、物件の特徴、利用や周辺条件、金銭条件に分けます。価格の誤記だけを対象とする規定ではありません。予定用途や交通表示が判断にどう影響するかなど、広告の具体的な項目を条文へ対応させると、問題の所在を特定できます。

二つの表示類型

著しく事実と違う表示と、実際より著しく優良又は有利だと誤認させる表示を区別します。前者は実際との相違、後者は表示が与える認識に注目します。どんな些細な表現の違いも、条文の「著しく」を検討せず同じに扱うわけではありません。他方、文章の一部が事実でも、全体として大きく誤認させる場合を見落とさないようにします。対象と程度の両方が必要です。

媒体や見出しを理由に外さない

インターネットや紙面など媒体が変わっても、条文の広告に当たるかを内容から判断します。見出しだけを切り離し、詳細欄に小さく条件を記載しているから常に適法ともいえません。写真や図が与える印象と文章の組合せも確認します。名称を「案内」や「予告」としたことだけで、実質的な広告が全て規制対象外になるという扱いにはしません。

隣接する33条と34条

33条は未完成物件の広告開始時期、34条は取引態様の明示を定めます。32条の内容が正確でも、許可前の開始や態様の表示漏れが別に問題になることがあります。逆に、開始時期と態様を守っていても誇大な表示が認められるわけではありません。同じ広告を内容・時期・立場という三つの観点で点検し、ある条件を満たしたことから広告全体を一括で適法としないようにします。

取引の成立と民事上の効果

32条の違反の有無と、契約の取消しや損害賠償を請求できるかは同じ要件ではありません。広告だけの段階でも業法上の問題を検討できますし、契約後の民事的な請求は別の根拠を確認します。例えば面積を著しく広く表示した広告では、表示の内容と実際の資料を先に比較します。その上で、相手の契約判断、合意内容、損害など、問われた制度に必要な事実を追加します。

数字の対象を確かめる例

広告に「面積100平方メートル」とある場合、その数字が土地なのか建物の延べ面積なのか、専有部分なのかを確かめます。実際の資料に同じ数字があることだけで、表示された対象も必ず正しいとはいえません。価格についても総額と一部負担の表示を混同しないようにします。32条の事実相違や誤認を判断するには、数字だけでなく名称、単位、条件を一組として比較する必要があります。契約が成立しなかったという結果だけを理由に、広告時点の表示の検討を省かないことが大切です。

確認問題

32条を読む際、「内容が正確なら、許可前でも広告できる」と結論してよいでしょうか。

解答・解説

よくありません。広告内容の32条と、未完成物件の開始時期を扱う33条は別の規制です。内容・時期・取引態様をそれぞれ確認します。

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