宅建業法33条の読み方｜未完成物件の広告開始と許可等

工事完了前という適用場面

以下は学習用の要旨です。33条は、宅地の造成又は建物の建築工事が完了する前を対象にしています。未完成物件は完成するまで一切広告できないという規定ではありません。物件が工事完了前であることを確認し、その工事について何の許可等が必要かを特定する構造です。「完成予定」と書かれた広告では、将来の完成予定日だけでなく、広告時点の工事と処分の状態を見ます。

許可・確認等の処分があった後

開発許可、建築確認その他所定の許可等の処分があった後でなければ、対象広告をできません。担当窓口への相談、申請、受理、処分は同じ時点ではありません。取得が確実そうだという見込みも、処分があったことと区別します。条文に挙げる処分の全てがどの物件にも一律に必要というわけではないので、その工事に必要とされるものを確かめます。

広告の対象は売買に限らない

条文は「売買その他の業務に関する広告」という範囲を取ります。貸借に関する広告を、売買ではないという理由だけで外さないことがポイントです。自らの業務の種類や物件の状態を確認して適用を検討します。一方、全ての一般情報が直ちに特定物件の業務広告となるわけでもありません。広告に当たるかという入口と、当たる場合の開始時期の二段階を区別します。

36条との共通点と相違点

36条も必要な許可等の処分後という時期を使いますが、売買・交換の契約締結、代理、媒介を対象とします。33条は広告、36条は契約等と、規制する行為が異なります。特に貸借について両条の範囲を同一視しないようにします。条文を比較する表では、工事の状態、処分の有無、行為、取引類型という四列を作ると、似た文言の中の違いが見えます。

先行掲載を後日の処分で正当化しない

確認申請中に売出し広告を掲載し、その後に必要な確認を受けた事例では、広告開始時点を確かめます。後から処分があったことだけで、それ以前の広告が当然に問題なしになるわけではありません。逆に必要な処分があれば、未完成であることだけを理由に広告開始が常に禁じられ続けるわけでもありません。申請日、処分日、広告日を一本の時間軸へ置くと両方向の誤りを防げます。

開始可能と広告内容の適法性は別

処分後で33条の開始時期を満たしたとしても、広告の面積・価格などが正確かは32条、業者の立場が明示されているかは34条で確認します。33条は広告全体を行政が承認する仕組みではありません。条文の条件を一つ満たしたことを、他の条件も満たしたという結論に広げないようにします。試験では「許可後だから誇大表示でもよい」といった選択肢を切り分けて読みます。

確認問題

33条の基準は、工事が必ず完成していることでしょうか。それとも工事に必要な所定の許可等の処分があった後であることでしょうか。

解答・解説

後者です。工事完了前の広告について、必要な許可等の処分後という基準を置きます。申請だけで足りるとはせず、許可等があれば完成まで必ず待つとも考えません。

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