賃貸人の地位の承継とは｜売却後の家賃・敷金を整理する

所有者変更と契約の関係を確認する

賃貸中の不動産が売却された場合、民法605条の2は、賃貸借の対抗要件を備えているときの賃貸人の地位の移転を定めています。建物賃貸借では借地借家法31条の引渡しによる対抗も問題になります。所有者の変更があれば、入居者が必ず退去するというものではありません。

ただし、譲渡人へ賃貸人の地位を留保する合意等についても規定があります。「売却」の一語から全て同じ結論にせず、対抗要件、当事者の合意、登記を確認します。

引継ぐものと対抗する条件を分ける

同条3項は地位の移転を借主へ対抗するための登記を、4項は費用償還債務と敷金返還債務の承継を定めています。敷金を管理会社が保管しているかという事実と、法的に誰が返還債務を負うかは別に考えます。

振込先変更の通知が来た例

入居者が新所有者名義の振込先を案内されたら、管理会社は貸主変更の根拠と通知の権限を確認します。口座だけを急いで差し替えず、対象月、既に旧口座へ払った分、敷金の扱いを整理します。家賃を二重請求しないよう、旧・新の台帳も照合します。

管理会社の交代だけなら、貸主自身は変わらないこともあります。所有者の変更、賃貸人の地位の移転、管理会社の変更を別々の項目として記録すると、通知を正確に作れます。

引継ぎの手順へ進む

管理開始時の照合と敷金返還の論点を確認します。