特定賃貸借契約とは｜管理委託・転貸借との関係

転貸する目的で借りる契約を捉える

賃貸住宅管理業法の特定賃貸借契約は、賃借人が住宅を第三者へ転貸する事業を営む目的で締結する賃貸借契約です。法令上除かれる場合もあるため、単に転貸という言葉があれば全て同じ規制が適用される、と判断しません。

一般にマスターリースと呼ばれる原賃貸借では、所有者から事業者が住宅を借り、入居者へ転貸します。所有者が管理会社へ業務を委託するだけの場合とは違い、事業者自身が原賃貸借の借主となる点が重要です。

二つの契約を図式でなく当事者から確認する

入居者が支払う賃料と、事業者が所有者へ支払う賃料は同額とは限りません。空室時の支払、免責期間、改定、修繕費の負担は契約の内容を読みます。「家賃保証」という広告だけから、金額が契約終了まで変わらないと理解しないことが大切です。

原賃貸借が終わる例

所有者と事業者の契約終了が決まった場合、入居者の契約や敷金がどう扱われるかを別途確認します。管理会社が変わるだけの場合と同じ通知文で処理すると、賃貸人の地位や金銭の引継ぎを見落とします。原賃貸借の終了原因や入居者との関係に応じた検討が必要です。

管理業者の登録と、特定転貸事業者等への規制も区別します。管理戸数だけで広告・勧誘・契約前説明の規制の有無まで決めないようにします。

広告と終了時の論点へ

サブリースの広告と原賃貸借終了時の整理を参照してください。