賃貸住宅管理業の200戸｜空室・自己所有・複数営業所を数える

まず、法律上の賃貸住宅管理業に当たるか

賃貸住宅管理業法は、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて行う維持保全と、それと併せて行う家賃・敷金等の金銭管理を対象としています。家賃の集金だけをしている場合と、設備の点検・修繕等の維持保全を受託する場合を区別します。

契約の名称が管理契約でも、実際に何を受託しているかが必要です。逆に、別の名称だから規制の対象外と決めることもできません。対象となる住宅と業務範囲を確認してから戸数を数えます。

基準は200戸以上で、199戸と分かれる

国土交通省令で定める規模は200戸です。自己所有物件の管理を除く管理戸数が200戸以上となる場合、登録義務を確認します。「200戸を超えたら」と覚えて、ちょうど200戸を除外しないようにします。

また、登録申請を出せば直ちに登録済みになるわけではありません。新たな受託によって基準へ達する見込みがあるなら、営業開始の条件と申請・審査の期間を見込んで準備します。制度開始時の経過措置を、現在の新規受託へそのまま使うことはできません。

空室も、管理対象なら入居中だけに絞らない

受託して管理する住宅であれば、現在空室であることだけで集計から除外しません。建物単位の契約で空室の維持保全も管理対象になっている場合、入居率によって登録義務を毎月変えるような数え方にはなりません。

一方、管理契約が終了している住戸や、自社所有の住戸は、同じ意味で集計しません。対象となる受託契約と、空室を含む管理範囲を対応させることが必要です。

複数の建物・営業所を合わせる例

A社が本店で130戸、支店で70戸を管理する例では、事業者として計200戸です。本店の130戸に空室20戸が含まれていても、受託対象なら入居中110戸だけへ減らしません。別に自社所有50戸を管理している場合は、その50戸を受託管理戸数へ足しません。

戸数の判定と、営業所の配置義務は別

登録の規模を事業者全体で見ることと、登録後に営業所ごとに業務管理者を配置することは別の問いです。支店が70戸だから、その支店には登録後の義務が一切ないと考えないでください。

再委託がある場合も、元の契約と受託側の業務内容を確認します。会社の間を業務が移ったという理由だけで、維持保全の受託内容や戸数を実態と違う形で扱わないことが重要です。

集金だけの契約を足した別の例

維持保全を受託する住宅150戸と、家賃の集金だけを受託する住宅60戸があるとします。この場合、単純に150＋60＝210戸として結論を出す前に、60戸の業務が法2条の管理業務に当たるかを確認します。金銭管理のみを行う場合は、その点を分ける必要があります。

契約書には集金のみとあっても、実際には修繕手配等を継続的に受託していないかを確認します。戸数表の数字だけではなく、契約と実際の業務を対応させることが、正しい集計の前提です。

200戸未満の任意登録にも義務が伴う

200戸未満でも登録を受けることはできます。任意の登録だから、重要事項説明、書面交付、分別管理、定期報告等を自由に省略できるわけではありません。規模による登録義務と、登録業者としての業務規律を分けます。

管理台帳には契約の開始・終了、戸数、空室、自己所有との区分を残し、新規受託前に合計を確認します。業務管理者と一部再委託で、登録後の体制も確かめてください。