貸主の修繕義務と借主の修繕｜通知・緊急性・費用返還を分ける

使用収益に必要な修繕かを確認する

民法606条は、貸主が賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務を定めています。ただし、借主の責めに帰すべき事由によって修繕が必要になったときは、この限りではありません。契約内容や設備の範囲も合わせて確認します。

例えば建物に備え付けの給湯器が通常の使用で故障した場合と、借主が故意に壊した場合は、同じ費用負担と決められません。借主が自分で持ち込んだ機器か、賃貸物の設備かも区別します。

管理会社は、原因を決める前に状態を記録する

受付時には、いつから、何が、どのように使えないかを確認し、危険や被害拡大の有無を判断します。「古いから貸主負担」「借主が使っていたから借主負担」と先に決めないようにします。

給湯器なら、型式、エラー表示、停電・ガス停止の有無、既往の修繕、業者の所見等を記録します。原因の調査と、生活上必要な応急対応を並行して進め、未確認事項を確定した事実と混ぜません。

借主が自ら修繕できる二つの場合

607条の2は、修繕が必要で、借主が通知し又は貸主が知ったのに相当の期間内に必要な修繕をしない場合と、急迫の事情がある場合に、借主が修繕できるとしています。

前者では通知等の後にどの程度経過したか、後者では対応を待てない事情があったかを確認します。借主が早く直したいという希望だけで、どんな工事でも自由に発注して全額請求できるわけではありません。

応急措置と、設備の高機能化は違う

漏水を止める必要な工事と、借主の希望で高級な設備へ更新する工事は分けます。緊急に止水したことが適切でも、追加のグレードアップ費用まで同じ根拠で貸主へ請求できるとは限りません。

学習例として、応急止水1万円と、別途希望した設備変更5万円がある場合、計6万円を一行で請求するのではなく、それぞれの目的、必要性、承認、領収資料を確認します。金額が小さいことだけで必要性が決まるわけでもありません。

費用を払った後の返還と、修繕権限を分ける

608条では、借主が貸主の負担に属する必要費を支出したときの償還等を定めています。修繕できる条件と、実際に支出した費用の返還範囲は、関係しますが別の確認事項です。

見積書、写真、工事内容、請求書、通知の記録をそろえ、何が必要費等に当たるかを検討します。事後に領収書があるだけで、必要性や負担者がすべて確定するわけではありません。

三つの事実を変えて、借主の修繕を考える

給湯器が故障し、借主が連絡して3日たったという事実だけでは、常に相当期間が経過したとはいえません。故障の程度、季節、生活への支障、部品調達、貸主側の手配状況等を確認します。単純な日数だけで自力修繕の可否を決めないことが重要です。

同じ3日でも、貸主が何も対応しない場合と、代替措置を用意して部品到着を待つ場合は事情が違います。いま被害が拡大する漏水なら、通知後の期間とは別に急迫の事情を検討します。管理会社の受付記録には、経過日数に加えてこれらの状況を残します。

使えなかった期間の賃料も別に検討する

設備故障で住宅の一部が使えない場合、賃料減額の問題が生じることがあります。修繕義務があることと、どの期間・割合の減額が認められるかを同一にせず、使用不能の範囲や借主の帰責事由等を確認します。

一部使用不能と家賃減額と漏水時の初動を続けて読むと、対応と費用の判断をつなげられます。